事前相談
今日、建築も造られ方も多様になり、創ろうとする方の価値観も様々になってきています。私達も仕事を進めていく中で、大事にしようとするものの優先順位に、微妙ながらずれを感じることがたまにあります。その意味で、私たちの価値観や優先順位等がずれてないか、直接話してみたいと思われて当然です。そんな方が試しに話してみる機会が事前相談です。メールでも、電話でも、あるいはオンラインでも構いません。場所も当事務所でも、検討されている敷地を見ながらでもよく、希望の日時や場所等、メールまたは電話等でご連絡下さい。
▷ご連絡メールフォーム
（必須項目以外の記載事項はお会いした時、聞かせていただいても構いません）
建物の竣工までの通常の流れ
１．私たちと話してみようとした場合の連絡（メールまたは電話）
私たちの業務をご覧になって少しでも興味を持って頂けたら、ご連絡ください
２．事前相談
実際にお会いして気にされていることをお伺いし、設計の仕方、考え方、価値観等について雑談させて頂きます。また、予算の確認や些細なご質問もお応え致します。
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３．敷地拝見
現地を拝見し、御家族の要望やお話を伺いながら、自分たちに引き受けられそうか、またその場合の計画の可能性等お話をさせて頂きます。（現地での事前相談も可能です）
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４．設計監理契約
一緒につくる気持ちを共有することができましたら、設計監理契約をさせて頂きます。計画調書をお渡しして、記入して頂きます。
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５．基本設計（プラン提案）
ご記入いただいた計画調書から、家族条件、法的規制、敷地環境、予算等の条件をよく検討し、かつその時の諸条件を活かし、最適と思える提案を致します。
提案の修正・調整、最終案作成
提案した計画を元に打ち合わせを行います。もし提案内容が御意向と異なる場合には納得のいく案になるまで修正案を再提案します。御意向に沿った間取りが決まりましたら細部の希望を聞かせて頂き、実施設計にどう織り込んでいくか打ち合わせを重ねていきます。どうしても納得できない時には設計監理契約を解約して頂くこともできます。
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６．実施設計
基本設計での最終案をもとに、構造・設備を含め、細部の検討を行いながら工事と見積もりに必要な実施設計図書を作成します。
建築確認申請の代行（融資を受ける方は設計審査申請）
家を建てる場合、殆どの地域では着工前に建築確認申請が必要になります。
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７．工事施工者探しと工事見積依頼
見積もり用実施設計図書ができたら施工予定業者数社に見積もり依頼をします。
見積もり書のチェック、最終内容への詰め
見積もり依頼した施工業者から提出された見積書を比較検討し、妥当性と過不足をチェックします。金額に調整が必要な場合、見積書と図面を照らし合わせながら変更提案も織り込み、予算に合う内容になるまで一緒に最終内容を詰めます。
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８．工事契約
工事監理者として工事契約に立会い調印します。支払条件・工期等、建築主と施工業者それぞれが納得した内容で契約できるよう調整致します。
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９．着工・工事監理
着工後、工事が設計図書通りなされているかを確認・指導を致します。何か異常があれば報告し、必要があれば建築主と相談もします。
検査機関による検査の立ち会い
検査機関や役所による中間・完了検査の申請を代行し、実際の検査に立ち会います。私たち自身による検査も事前に行います。
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１０．竣工・引渡し
竣工引渡し前には私たちによる検査と建築主による検査を行い、指摘事項があった場合には修正工事を行った上で、施工業者からの引渡しとなります。
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１１．完成後の点検、メンテナンス相談
引き渡し１ヶ月後に、点検と、引き渡し時の未了あるいは不具合の手直し工事の確認を致します。ご相談があれば１年後などの点検にも応じております
住まいづくりの期間について
設計と工事期間の目安
木造２階建て４０坪程度の住宅で、「5.基本設計」から「10.竣工・引渡し」まで１年ほどかかります。
基本設計段階でのプラン決定に時間がかかった場合、実施設計段階での大幅な設計変更、加えて敷地による各種手続き（開発許可等）や助成金利用による手続きが必要な場合、地盤改良等が必要な場合は期間が延びることになります。
設計と工事の期間は、建物の規模や諸条件で大きく変わることをご了承ください。
※事情があって、上記の必要な設計と工事の期間が取れない場合は、条件内容によっては変更可能な場合もありますのでお問い合わせください。
※遠方（東京から片道３時間以上）の場合は、別途交通費がかかる場合がありますが、物件の内容により変わってきますので、お問合せ下さい。
過去の物件としては、東は岩手県、西は広島県まで経験があります。
住まいづくりの予算について
私共ではご相談いただいた当初より、総予算を把握して計画を進めるようにしています。最初にお話しいただく予算が少ない場合は、提案もそれを考慮した内容になることをご了承ください。
住宅新築のための総予算を以下のように考えています。
総予算 ＝
①土地代 ＋ ②建築工事費 ＋ ③造園・外構工事費 ＋ ④置き家具代 ＋ ⑤設計監理料 ＋ ⑥諸経費 ＋ 消費税
①土地代
土地は、地域によって価格が大きく変わります。
親からの贈与・相続で土地を所有している場合には、土地代は入りません。
②建築工事費
建築工事費は時代や地域要望仕様条件等で想像以上に変わります。それをご理解の上で、私共が設計する住宅の坪単価の最近の通常目安は、
・木造２階建ての通常仕様の住宅 100万円/坪～(地域によって２～3割違います)
・RC（鉄筋コンクリート）造２階建て住宅 150万円/坪～(同上)
これには一般的メーカーでは含まない仕様や付帯工事を入れて算出しております。
例えば仕様としては、木や自然素材を生かした仕様、設備としては、洗面浴室厨房等の水回り、蓄熱床暖房、照明器具、作り付け家具、ロールブラインドなどが含まれています。
※上記は過去物件の実績をもとにした坪単価の目安です。昨今の建設資材の高騰や要求される仕様および建設する地域の違いにより建築工事費に影響が生じます。詳しいことはお問い合わせください。
③造園・外構工事
庭や塀、門、駐車場など。（敷地規模により大きく幅があります。）
私たちが設計し、本工事で施工される場合は⑤設計監理料に含まれます。
④置き家具代
作り付けの場合は工事関係費ですが、持ち込むソファ、食卓等は工事費に参入しません。
⑤設計監理料の目安
新築の場合、最終的な②建築工事費の10～13％を目安としていただいております。（規模・構造・予算によって変わります。）
また、二世帯住宅、店舗併用住宅、地下室を含むような混構造、長期優良住宅申請が必要とする場合、と何らかの特殊要因がある場合は1～2％増をお願いしています。
契約後の大幅な計画変更によっては料率調整をお願いする場合もあります。
リフォーム・リノベーション、DIYは多様なケースがあり、ご希望の内容を確認してから話し合いにさせていただいております。
その他、交通費（遠方の場合）、確認申請等の申請費、各助成金等の手続き代行業務は別途ご負担をお願いしています。詳しいことはお問合せください。
⑥諸費用
融資関連の手数料、測量、地盤調査費、祭事費、登記（表示登記・保存登記）費用、不動産取得税、引越代などは建築関係以外の費用となります。
売り家のヴィンテージ(高価格)化応援事業
社会が多様化し、情熱を注いで建築し、大事にしてきた住まいも売却せざるを得ないときが来ないとは限らない時代になってきました。その時、仲介事業者に希望価格で売りに出しても、値下げを迫られ、売却時には個別性が尊重されず、築年数を基本に査定される文化は、設計者としては耐えがたいものがあります。そんな流れに掉さし、建物を創り手専門の設計者の立場から個別に価値評価し、気に入る方の度合いに合わせて高価格で売却でき、価値ある建築が活用し続けられる文化にすべく、応援事業を始めました。
私どもは売却の仲介事業者ではないですが、設計業務の中で、住宅仕様や間取り、強度・機能・性能等の建物はもちろん、それへの陽の入り方、プライバシー確保、道路や庭との関係、内部からの視線、等々敷地との関係からも快適な生活の在り様を日々探っています。それ故、今購入者が、何を求めているのかを知っており、売り手が見落としがちな住まいの評価等の助言や是正対策を提案・実行する応援ができます。
場合によっては同じ観点から、逆に買い手の方が築年数に惑わされず確かな住まいを求める方には、そのための助言も行い、いずれも地域資産が活用され続ける応援をしたいと考えています。
事業化の経緯はブログ「馴染み深い建物の解体に一念発起」を参照ください。
具体的支援内容と助言の仕方(原則一棟建ての土地建物、他は要相談)
- 売却を考えたい建物がありましたら、まずその建物の概要(末尾記載用紙参照)をメールに添付又は郵送でお知らせ下さい。尚、私共の設計例で、増改築してない場合は現況内外写真だけでもいいです。
- そのメールに沿えて、ネット等で既存家屋の簡易査定価格を調べるか、最寄りの仲介事業社から土地建物の1カ月以内売却可能価格、もしくは買取保証査定価格等、確実に売却できる価格を聞き、概要メールに沿えてご連絡下さい。
- 仲介事業者は依頼獲得のため最初は高額査定し、売れない場合徐々に値下げする売り方をしがちです。それだと購入可能性の最も高い初期の見学者を諦めさせかねません。私どもは最初の価値説明と見せ方が大事と考え、高価値化対策後の案内が必須です。それ故、仲介者が営業上言う売却価格ではなく、確実に売れる売却保証価格を聞いて頂くようにします。
- 確実に売れる設定価格が、満足なら、或いは私共がお手伝いできるアップ価格以上なら、私らの出番はなく、その旨を電話又はメールで説明し、辞退いたします。
- その価格より高価格化できそうなら、建物と土地環境を拝見に伺います。(無料)
- 拝見の際、売却予定建物に対する高価値化対策と可能性に関する説明をします。
- 対策に了解頂いたら、その対策実行と資料作成の応援依頼書に必要事項を記載して頂きます。
- 依頼書に基づき専門設計者の視点で、既存家屋の機能性、仕様、性能、構造及び敷地環境との関係から、個別の特徴や価値を説明した、仲介事業者に渡す資料を作成します。又現時点で同様の家屋を新築した場合の費用も提示できます。それと共に私共なりの評価や推薦理由(時には改善点)等を私共のサイトにも掲載し応援します。
- 対策実行での私共への報酬は、最初に設定した買取又は確実売却可能価格より、高くできた分の１～３割内とし、作業内容で協議します。最初の設定価格より高く売ることができなければ報酬は頂きません。
- その上で仲介事業者に売り手が提示する最初の売却希望価格を相談しながら一緒に決め、最寄りもしくは希望する仲介事業者に、自社のサイトだけでなく一般的公開サイト等で募集する条件で仲介契約していただきます。。
- 買い手希望者が現れたら状況に合わせて対策や価格の再考含め相談しながら対応していきます。
- 購入希望者が直に私共に連絡してきた場合のみ、買い手側の仲介事業者を紹介します。
- 売り手の仲介事業者が購入者を見出し、許容価格で仲介が成立したら売買契約をしていただきます。その際チェックのため契約書コピーを私共にも送付下さい。売買代金の決済がすみ次第、依頼書に沿って報酬の振り込みをお願いします。
- その後その売却建物で何か問題が生じた場合は買い手、売り手双方の相談に応じます。
- 上記の売却とは別に買い手として相談したい建物がある方は個別にメール等でご相談ください。
高価に売却する方には私どもは次のようなことを心掛けて頂いています。
- 建物評価を仲介者任せにせず、共に高価に売る工夫と努力をお願いします。
- 仲介者に聞く価格は必ず、確実に売却できる価格又は買取価格を聞いて下さい。
- 仲介者に掲載して頂く写真は相談しながら適切な写真を一緒に考えます。
- 購入希望者に現況建物を見せるのは、対策前ではなく対策後にお願いします。
- 購入希望者に見せる前に内部、外部を整え、評価ポイントを明確にしてから見せることを原則にしています。
- 購入者が住宅のローンを活用する場合は減価償却を参考にされることが多く、高く買っていただける場合、全額借入は難しいことが多いです。
- 募集の際、結設計の事例の場合、建築時初期の写真も掲載できます。
- 売却する住宅を同じ仕様設備で現在建築した場合の概算費用も必要なら参考に用意します。
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土地探しサポート
注文住宅を建てるための「土地探し」サポート。
土地探しから家づくりのご相談いただける「土地探しサポート」を提供しています。ご希望の家づくりに適した候補地のご提案や、現地チェックもいたします。
このサポートは、家づくりを考えているが、土地から探している方向けです。